物业公司如何建立设备台账？

　　其中包括了封面、设备目录、设备卡片三个部分，格式内容强调其统一性和针对性。

　　一、封面包括：设备台账的名称、物业项目的名称、台账的编制单位、物业项目的名称、台账制作的日期。

　　（1）润滑用品：润滑油、润滑脂、固体润滑品。通过计算年用量，可提前做好润滑品的采购工作；

　　（2）将主要易损件记录在册，有助于物业公司提前准备好，这样做才能够缩短维修周期。

　　这部分只要简要记录设备维保、故障、检修、改造记录。编写完过后再将所有材料装订成不可拆卸的册子。物业设备台账的资料主要来自于五个方面：

　　现代物业设备设施管理的主要内容有：设备的基础管理、设备使用与维护管理、设备的故障管理、设备的维修管理、设备的经管、设备的安全管理等。其物业设备设施管理的目标要求：保持设备完好、保障设备“安全、可靠、经济、合理”的运行、符合环保要求、追求设备寿命周期费用的最经济、延长设备自然寿命，实现设备资产的保值等。基于以上要求，如何更好地进行设备设施管理，建立物业设施台帐就成了必需。

　　建立物业设施台帐是为了掌握楼宇建筑配套的设备设施的种类、数量、基本性能参数和设备使用的长期运作情况及变更记录等，便于对设备系统来进行长久性专业化的管理。因此，台帐的建立为提高物业设备设施管理工作奠定了坚实的基础。

　　为了让物业设施台帐建立得更规范，更科学，我们一定要从基础做起，首先对设备设施有一个系统的分类。

　　(1)供电子系统：变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护（辅助）装置及高压送（配）线缆（槽）；

　　(2)配电子系统：低压配电柜（箱）、用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）装置、低压送（配）线缆（槽）；

　　(3)照明子系统：户外的灯光：彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射灯、水池灯、航标灯等；室内的灯光：大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备和警示灯或临时需求电光源等。

　　(1)中央空调子系统：制冷主机、二次热交换、附属水泵（冷冻、冷却）、冷却塔、空气处理机（空调机）、送风机（新风机）、盘管风机、抽风机、送（通）风诱导器、空调管网以及空调介质的处理设备、及配套电气控制等；

　　(2)专用空调子系统：恒温恒湿空调机、医疗专用空调、窗式空调机、分体空调机、及配套电气控制；

　　b.给水附件：闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、仪器仪表及配套电气控制；

　　b.火灾探测器（感烟探测器、感温探测器、复合探测器、气体探测器、其他探测器）；

　　(2)控制设备：电子警察、摄像机、监视器、录像机、云台、镜头、视频采集卡、录像带、投影机、电梯控制器、分割器、矩阵、解码器、控制器、计算机、其它；

　　(6)防盗报警系统：巡更系统、探头、接警主机、门磁、报警主机、警号、防盗系统、感应器、无线接收器、接警卡、无线发射器、玻璃破碎探测器、其它；

　　(7)门禁系统：磁卡、读卡器、门禁机、锁、指纹采集仪、门禁控制器、其它；

　　a.机电自控计算机、软件、打印机、专用电源（含UPS电源）、中央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏（投影设备、大屏幕电视机）；

　　语音与传真服务系统、电话信息服务系统、传真信箱系统、可视电话系统（无线对讲机、无线电台、天线、移动通讯设备、交换机、电话机、通讯线缆、管井、电源、计费系统）。

　　⑶交换机、服务器、路油器、调制调解器、数据线缆、防火墙、软件、UPS电源；

　　⑷信息服务系统，包括网上购物、网上医疗、网上教育、网上证券交易、电子公告牌等系统。

　　10、视听广播会议系统：包括会议系统 会议讨论系统、会议同声传译系统、会议表决系统。

　　⑸视频（液晶、等离子、投影机、投影幕、录像机、摄像机、实物展示台、电子白板）；

　　⑻同声传译(主席单元、代表单元、翻译单元 、翻译软件模块、红外发射主机、接收机 、辐射机、系统主机（标准、加强型 、标准数字化型、加强型数字化型）、耳机、电缆、分路器)；

　　房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、天花板、楼梯间、垃圾通道、及物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙等。

　　物业设施台帐的建立已成为楼宇设备设施管理工作的主要内容之一，台帐是设备设施系统保养、运行管理工作和设备标挂设备卡片工作的基础，因此物业设施台帐的格式和内容既要规范、详细，又要科学、准确。针对当前各单位的物业设施台帐存在格式不一、内容凌乱的问题，我们有必要对其作出统一性。

　　任何事物都是个性与共性的统一体，其物业设施台帐的格式和内容在遵循其统一性原则的基础上肯定存在一定的差异性。即不同系统、不同专业的物业设施台帐的格式和内容的建立也要根据不同性质进行变化，有一定的针对性。现物业管理走专业化道路，所管辖范围较广，其设备设施管理的着重点不同，受其特定性质的影响，其台帐的格式和内容的建立必将存在一定的差异，所要求应按其特定的变化，强调其针对性。

　　物业设施台帐的格式和内容既要强调其统一性，又要注重其针对性，只有把两者相结合起来，才能建立好一个规范、科学的物业设施台帐，才能全方面提升物业设施台帐的管理上的水准，更好地体现物业管理的专业水平。

　　设备设施的检修、系统保养、技术改造、变更等记录要做到详尽、准确，以便为该设备建立最有价值的原始档案，所以物业设施台帐详细的细节内容至少包括5个方面：

　　1、检修记录：包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等；

　　5、运行记录：包括调试记录、投运日期、运作时的状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。

　　物业设施台帐的建立、记录、管理一定要坚持持之以恒，为日后设备设施管理过程中提供最有价值的原始数据，才更有效地达到设备设施管理目标。

　　4、大型设备按统一表格规范填写；小型设备或小部件可另作表格记录，但表格要规范，记录必须要详尽。

　　所管辖的建筑物所配套设施的工程部主管全面负责其设施台帐的建立、填写、变更记录及管理工作；

　　当设施发生故障维修、技术改造及变更时，必须在设施对应的台帐进行及时的变更记录。

　　一套好的物业设施台帐必须有一个完整性，对于设施平时的定期保养、维修、技术改造、变更及运行、报废等记录必须详尽、完整。一台设备发生故障，一定要按照设备事故处理的表格填写（见附表一、二、三），做到察觉缺陷、处理问题。记录要形成一个闭环，按设备管理的一整套表格规范记录。

　　在设备管理现代化的要求下，尽能力应用电子计算机信息管理系统来进行对整套台帐的管理。

　　1、[隶属系统]：按设备设施专业用途为：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防联动控制系统、安防系统、电梯系统、楼宇机电设施自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。

　　2、[隶属项目]：为各大系统的子系统，例：给水泵控制箱隶属项目为给水子系统；排水控制箱隶属项目为排水子系统。

　　3、[档案号]：根据设备所属建筑物名称、设备系统、台帐建立日期编号。例:广发银行大厦1号变压器档案号编写为：GF/B-04-01（04－表示台帐建立日期为2004年、01－表示1号变压器）。

　　4、[设备名称]、[规格型号]、[出厂日期]、[产地]、[出厂编号]、[投运日期]、[安装的地方]、[设施价格]、[数量]：是根据设备本身有关的资料的有效参数的填写。

　　6、[用途及衔接关系]：记录设备的用途及设备的上下级位置。如：用户配电箱的用途及衔接关系记录为控制××楼××号房用电电源，上级为×楼低压配电房××号配电柜，下级为×楼××号房电源箱。

　　7、[设施主要参数摘录]：即本表格对应的设施本身的主要参数的记录。如：水泵的扬程、流量、转速、电机功率、重量等。

　　8、[附属设施主要零配件部件及其参数]：指本表格对应的设施配套的附属设施及主要零部件。如:水泵配套电机的有关参数、电气控制部分的主要元件型号数量；空调风柜配套的电机有关参数、皮带规格型号及电气控制部分的主要元件型号数量等。对于数目较多，而参数要求记录要详细的附属设施，则可另设表格记录，记录后附在对应设施系统的台帐册后面。如给排水、空调系统的阀门和各系统设施控制配电箱等。

　　9、[备注]：填写本表格对应的设施本身参数及附属设施主要零配件部件参数的变更记录及其它记录。

　　2、表格记录内容：是本设施及附属设施参数在[物业设施台帐]表内没有位置记录的情况下记录在本表格。另还可以附贴本设施相应的有关重要照片。

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